La loi Pinel a pour objectif de redynamiser le marché de l’immobilier locatif et d’encourager la construction de logements dans des zones géographiques où la demande excède l’offre.

La loi Pinel permet de réaliser un investissement locatif dans le neuf et de bénéficier en retour d’une réduction d’impôt, entre autres avantages.

Le financement du bien immobilier est assuré pour l’essentiel par le loyer perçu et la réduction d’impôt.

Le bien acheté doit être destiné à la mise en location non meublée, il doit être loué dans l’année qui suit la livraison du logement.

Dans le cadre de la loi Pinel, le choix du locataire est important. Ce dernier peut être un ascendant ou un descendant, mais il ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire du bien immobilier. Le locataire doit avoir un revenu annuel ne dépassant pas le plafond établi par zone géographique.

Composition du foyer du locataire	Zone A bis	Zone A	Zone B1
Personne seule	38 465 €	38 465 €	31 352 €
Couple	57 489 €	57 489 €	41 868 €
Personne seule / Couple avec une personne à charge	75 361 €	69 105 €	50 349 €
Personne seule / Couple avec deux personnes à charge	89 976 €	82 776 €	60 783 €
Personne seule / Couple avec trois personnes à charge	107 053 €	97 991 €	71 504 €
Personne seule / Couple avec quatre personnes à charge	120 463 €	110 271 €	80 584 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 13 421 €	+ 12 286 €	+ 8 990 €

Pour profiter de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel, l’investisseur doit louer son bien sur une durée déterminée, allant de 6 à 12 ans et le loyer mensuel, hors-charge ne doit pas dépasser un certain seuil établi en fonction des zones géographiques où se situe le bien à louer.

Zone géographique	Plafonds mensuels de loyer au m2 en 2020
Zone A bis	17,43 €
Zone A	12,95 €
Zone B1	10,44 €

Les investissements en loi Pinel sont limités à 300 000 € par an pour un foyer fiscal. Ils sont soumis au plafond des niches fiscales qui est limité à 10 000 € par an.

Mais pour en profiter, il faut respecter certaines conditions, qui peuvent parfois constituer un obstacle. Alors, quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Pinel ?

Les 5 avantages de la loi Pinel 

Le dispositif Pinel propose des avantages intéressants :

1. La constitution d’un patrimoine immobilier

La constitution d’un patrimoine immobilier neuf, à moindre coût, financé par les loyers, en profitant d’une réduction d’impôt. Le dispositif Pinel est un excellent moyen de préparer votre retraite. Une fois la période de location minimale effectuée, vous pouvez jouir du bien comme bon vous semble. Si vous décidez de poursuivre la location, vous allez percevoir des revenus issus des loyers et ainsi vous constituer un complément de salaire pour votre retraite.

2. La carotte fiscale

Une réduction de l’impôt sur le revenu en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien est loué :

• 12 % de réduction pour 6 ans
• 18 % de réduction pour 9 ans
• et 21 % réduction pour 12 ans, ce qui représente 63 000€ d'impôts économisés soit 6 000€/an pour un investissement maximum plafonné à 300 000 €. La réduction est calculée sur le montant total investi en TTC (bien + frais de notaire).

Un contribuable payant 6000€ d'impôts par an, ne payera plus d'impôt pendant 9 ans en faisant l'acquisition d'un bien Pinel.

3. La possibilité de louer à sa famille

La possibilité de louer le logement à ses descendants ou ascendants est un point très intéressant du dispositif. Cela permet à une personne qui souhaite investir dans l’immobilier d’en faire profiter un membre de sa famille à condition que le locataire soit hors de votre foyer fiscal. A noter, qu'il ne pourra pas toucher les APL non plus. Mais il bénéficiera d'un logement neuf et d'un loyer modéré.

4. L'attractivité des biens en loi Pinel

Les biens Pinel sont très recherchés par les locataires car ils sont neufs, aux dernières normes thermiques donc peu énergivores et surtout louer à un prix plus bas que le marché (à cause du plafonnement des loyers).

La durée d'engagement de location est aussi plus souple que sur les précédents dispositifs. En effet, vous n'êtes pas obligé de choisir dès le départ votre durée d'engagement de location. Vous pouvez opter pour six ans et prolonger pour deux périodes de trois ans. A noter, que les biens Pinel sont souvent vendus avec des garanties locatives (vacances et carences) qui sécurisent totalement la location par rapport à un investissement dans l'ancien.

La souplesse du dispositif permet de se constituer un patrimoine facilement et d'en sortir tout aussi facilement une fois la période de défiscalisation achevée. Le logement pourra être vendu ou habité par son propriétaire ou loué sans plafonds.

5. Les conditions de financement du bien immobilier

Le dispositif Pinel est particulièrement prisé les établissements bancaires qui, rassurés par l'encadrement du dispositif, sont disposés à proposer des prêts avantageux à leurs clients. Un achat possible sans apport ou avec un léger apport (frais de notaire réduits et de garantie) selon les normes d’engagement des banques et à des taux particulièrement bas.

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, le crédit étant financé par les loyers perçus, les banques sont souvent disposées à consentir un prêt couvrant l’intégralité du montant de l’acquisition. A noter, que vous pouvez également obtenir un différé d'amortissement pour pallier les premières mensualités lorsque vous n'avez pas encore obtenue le versement de la réduction d'impôt.

Les inconvénients de la loi Pinel 

Comme tout dispositif, la loi Pinel possède des avantages, mais aussi quelques inconvénients :

• L’investissement en loi Pinel est plafonné à 300 000 € par an pour l’achat de deux logements et à 5 500 € le mètre carré.
• Un bien indisponible dans l’immédiat : il s’agit probablement du principal inconvénient de la loi Pinel. Pour pouvoir bénéficier de la remise fiscale, vous devez louer le bien 6, 9 ou 12 ans.
• Des loyers plafonnés : ce qui est un avantage pour les locataires est un inconvénient pour les propriétaires. Le plafonnement des loyers en fonction de zones géographiques ne permet pas aux investisseurs en loi Pinel d’en fixer le montant selon leurs désirs.
• Une rentabilité peu attractive selon les villes : les grandes agglomérations comme Paris ou Lyon, où les prix au mètre carré sont très élevés, ne sont pas favorables à la loi Pinel. Préférez des communes où les prix des biens sont moins chers et où la demande locative est forte.
• La loi Pinel ne permet pas de reporter les économies réalisées d’une année sur l’autre : autrement dit, faites attention de ne pas trop réaliser d’économies par rapport au plafond du dispositif.
• Le plafonnement global des niches : c’est un point à ne pas négliger. Si vous bénéficiez d’autres avantages fiscaux, ceux proposés par la loi Pinel seront intégrés dans le montant global de défiscalisation, qui s’élève à 10 000 € (18 000 € pour l’outre-mer).