La fiscalité des plus-values immobilières évolue au gré des réformes. Elles sont taxées à l’impôt au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % depuis le 1er janvier 2018. Et une surtaxe s’ajoute pour les plus-values élevées.

Quels biens sont concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?

Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.

Quel est le taux d’imposition des plus-values ?

La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %.

Les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans ​ : Abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention de 6 % par année à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année et de 4 % la 22e année​. Mais les prélèvements sociaux restent calculés sur 30 ans.​

Tableau de calcul rapide de l’imposition sur la plus-value selon la durée de détention du bien

	Abattement  sur l’IR (19 %)	Abattement sur les  prélèvements sociaux (17,2 %)	Pourcentage total  des droits à Payer (IR + CSG)
Avant 5 ans	0	0	36,20 %
6 ans	6 %	1,65 %	34,78 %
7 ans	12 %	3,30 %	33,35 %
8 ans	18 %	4,95 %	31,93 %
9 ans	24 %	6,60 %	30,50 %
10 ans	30 %	8,25 %	29,08 %
11 ans	36 %	9,90 %	27,66 %
12 ans	42 %	11,55 %	26,23 %
13 ans	48 %	13,20 %	24,81 %
14 ans	54 %	14,85 %	23,39 %
15 ans	60 %	16,50 %	21,96 %
16 ans	66 %	18,15 %	20,54 %
17 ans	72 %	19,80 %	19,11 %
18 ans	78 %	21,45 %	17,69 %
19 ans	84 %	23,10 %	16, 27 %
20 ans	90 %	24,75 %	14,84 %
21 ans	96 %	26,40 %	13,42 %
22 ans	100 %	28 %	12,38 %
23 ans	100 %	37 %	10,84 %
24 ans	100 %	46 %	9,29 %
25 ans	100 %	55 %	7,74 %
26 ans	100 %	64 %	6,19 %
27 ans	100 %	73 %	4,64 %
28 ans	100 %	82 %	3,10 %
29 ans	100 %	91 %	1,55 %
30 ans	100 %	100 %	0,00 %

Vous avez acquis il y a 15 ans un bien immobilier locatif pour la somme de 130 000 euros. Vous avez effectué des travaux pour 13 500 euros. ​ Vous le vendez pour 200 000 euros.

Détermination de votre prix de vente
200 000 € – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 € ​

Détermination de votre prix d’achat 130 000 € + 7,5 % (forfait frais d’acquisition) + 15 % (forfait travaux) = 159 250 €​ ​Votre plus-value est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 €​

• Vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour 15 années de détention au titre de l’Impôt sur le revenu et de 16,5 % au titre des prélèvements sociaux​
• Le taux d’imposition global est de 21,96 %​

Soit 40 250 X 21,96 % = 8 838 €​
Vous aurez donc 8 838 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière​.

Une surtaxe sur les plus-values élevées

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.

Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).

Barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière

Montant de la plus-value imposable	Montant de la taxe
De 50 001 € à 60 000 €	2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 € à 100 000 €	2 % PV
De 100 001 € à 110 000 €	3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 € à 150 000 €	3 % PV
De 150 001 € à 160 000 €	4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 e à 200 000 €	4 % PV
De 200 001 € à 210 000 €	5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 € à 250 000 €	5 % PV
De 250 001 € à 260 000 €	6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieure à 260 000 €	6 % PV

PV = montant de la plus-value imposable

En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.

Exemple :
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 euros.